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给地方政府断奶 房企自称9月前不拿地
消息来源:http://www.landchina.com/  发布时间:2011-4-6  浏览:1315次
 

“对开发商来说,多次的调控已经让他们学会了什么时候该冬眠,有能力的开发商恰恰利用调控形势的发展,在低价的时候买地,在高价的时候卖房子。”任志强日前的表态,已经得到印证。

3月29日,当本报记者见到李海(化名)时,这位国内一线房企的董事长正准备这几天去马尔代夫度假。对于最近调控趋紧的势态,李海很直接地对记者表示他们的策略已经基本定下来:“现在不是拿地的最好时机,主要精力将放在已有项目的销售。”不止是李海暂不拿地,记者了解到,放缓拿地已是众多开发商默认的策略,土地市场呈现出开发商与地方政府相互观望与博弈的局面。

 

“9月前不出手”

随着房地产市场调控的不断深入,决策层对土地政策的调整也丝毫没有放松。

3月25日,北京市住建委与北京市地税局联合发文,北京市从3月26日起,实行差别化土地增值税预征,商品房按照预计增值率实行2%-5%幅度的预征率。而在此前,容积率1.0以上商品房项目,统一按照2%的税率进行土地增值税预征。

北京市房地产协会副秘书长陈志告诉本报记者,这一政策一旦严格执行,一方面,将挤压开发商投资高端楼盘的利润率,对高端住宅从市场供应方面形成一定的限制作用;另一方面,开发商在土地增值税的缴税上将没有漏洞可钻,增加开发环节的资金成本。

据业内人士的普遍分析,在楼市成交量持续低迷的情况下,这一政策的实施或许将成为“压倒骆驼的最后一根稻草”。

“这项政策一出,预计开发商的拿地预期又会下降。”陈志表示。

事实也确实如此。本报记者从多位国内大型知名房地产开发商处了解到,目前迫于政策影响和资金压力,开发商已经开始放缓拿地。

“我们目前基本上不会再拿地了。”李海斩钉截铁地向《华夏时报》记者表示,“而且,这样的状态会持续一段时间吧,起码9月份之前都不会出手。”

而开发商的这种态度,已经在土地交易市场上有所表现。本报记者从北京市土地整理储备中心了解到,今年一季度,北京市仅成交6宗住宅及含居住性质的用地,同比下降70.5%;面积为715531.8平方米,同比下跌73.8%。

随着多轮调控政策的出台,土地成交下滑似乎已成为一种趋势。这种情况也向更多的城市蔓延。

中国土地勘测规划院城市地价动态监测组最新的报告显示,相对于2010年的火爆,2011年进入3月后,各地土地市场普遍遇冷,供应量少,竞争不激烈,广州、上海等城市流拍、底价成交普遍。中国房产信息集团数据显示,截至3月20日,33个被监测城市中,出现土地流拍的城市有17个。

中国房地产学会副会长陈国强向记者表示,土地价格是房企出于对未来房价的预期,而土地流拍和底价成交可以说明,房企目前对后市走向趋于谨慎和悲观,拿地意愿已经降低。

 

开发商与地方政府的较劲

“拿地的时机对于开发商来说很重要。”李海向记者透露,尽管现在大多数地块都是底价成交,对有实力的开发商来说是个拿地的机会,但是,“到了9月份,地方政府会首先承受不住土地零成交的压力,预计到时候地方政府还会调低土地底价。”

实际上,不仅是李海,在记者采访中,多位房地产开发商和业内分析人士都对土地市场做了类似的判断。

“土地市场这种成交低迷的情况估计要延续一段时间,从开发商的资金角度来看,在今年的第二季度是不会轻易出手的,第三季度以后可能会有所改变。”深国投商置副总裁竺海群向记者表示,在政策并未出尽的预期下,开发商仍然会采取观望的对策,而9月份之后,开发商和政府都会面临土地难成交的压力。

也就是说,开发商的“算盘”是等待地方政府降低地价。而开发商之所以这样信心满满,也是算定了地方政府对土地财政的依赖。

从2010年的公开数据来看,2010年土地收入占地方财政的比重高达66.5%。按照业内人士的普遍分析,尽管“摆脱土地财政依赖”的提法已在中央层面有所讨论,甚至在税务分成上将有小步的放松,但短期内,这依旧是地方政府无法治愈的顽疾。而十二五期间,在千万套保障房建设、节能减排等资金压力之下,地方政府对土地财政的依赖性只怕是有增无减。

不仅如此,从前几年的情况看,政府推地也一般选择在三季度后期到四季度。据李海向记者分析,为完成全年的供地计划,在三、四季度,地方政府通常会有一个大规模的土地放量。“尤其今年在保障房建设任务重的情况下,如果土地收入减少的话,地方政府的财政压力将明显增加。”李海表示。

“实际上,地方政府已经在为土地价格稳定预留余地了。”一位行业内的分析人士向记者表示。

3月下旬,近40个城市已经公布了房价调控目标。其中,除北京提到住宅价格“稳中有降”之外,多数城市的房价调控目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩,将调控目标设定为“限涨目标”。其中,大多数城市将房价涨幅限定在8%-12%。

青岛市一位接近政府建设部门的工作人员向记者表示,公布房价控制目标对于地方政府来说本身就是个“给自己下套”的做法,各地方政府都不愿做“出头鸟”,最后房价降不下来“脸上更难看”。

分析人士普遍认为,这样的“限涨”表明地方政府认为目前房价合理,根源则是不愿舍弃土地财政模式。同时,各地要求房价“随GDP增幅上涨”会向市场传递不良信号,给购房者带来房价将持续上涨的心理暗示,令房地产调控陷入更大麻烦。

 

 逼出来的降价临界点

“开发商放缓拿地,很重要的一个原因还是资金紧张。”上述房地产开发商告诉记者。随着房地产调控的不断深入,尽管开发商仍然死扛着不降价,但资金链的压力仍然已经像一块大石头,压得开发商们喘不过气来。

3月29日,仲量联行在其发布的《中国房地产市场投资白皮书》中分析,原本应在2010年产生效果的信贷流动性控制,将于2011年开始呈现,那些债务比率过高的开发商将陷入困境。

事实上,由于在2009年和2010年间开发商多数以历史纪录的价格增持了大规模的土地储备,加上政府着力督促开发商缩短建设周期、提早交付项目,这意味着信贷流动性的减少给开发商带来的影响是巨大的。

竺海群在接受本报记者采访时表示,目前银行对房地产企业的开发贷款已经削减到最低程度,“银行宁愿将款贷给实业企业,也不贷给开发商。很多开发商只能求助于高息的民间借贷。”

面对这样的资金环境,尽管主流房企仍然选择不降价地观望,但已经有开发商开始坐不住了。

3月上旬,北京部分楼盘价格已经出现松动。位于朝阳区管庄的远洋一方新楼盘价格从2.5万元/平方米下调到2.1万元/平方米。同时,许久未见的房价8折优惠再次出现,位于朝阳区的商住项目中弘北京像素,推出一次性付款8折,银行按揭8.3折的最新优惠措施。

而据新浪乐居楼盘中心显示,目前上海市区及上海周边部分在售楼盘也出现了打折优惠迹象,打折楼盘共147个,占目前在售楼盘四成左右。

SOHO中国董事长潘石屹日前在接受媒体采访时表示,北京、上海等城市新建住宅的成交均价开始低于拟售均价,低价入市和降价促销的项目也日益增多,“北京等一线城市的住宅价格已到了下跌的临界点。” (中国房地产信息网)

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